전세보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마쳐야 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있습니다. 계약은 끝났는데 집주인은 "다음 세입자 들어오면 줄게"라는 말만 하고, 새집 입주일은 다가오는 상황이시죠? 신청 자격과 서류, 비용, 그리고 이사 시점에서 가장 많이 하는 실수까지 순서대로 정리했습니다.
임차권등기명령은 왜 해야 하나요?
세입자의 대항력과 우선변제권은 실제로 살면서 전입신고를 유지해야 지켜집니다. 그래서 보증금을 못 받은 채 주소를 옮기면 이 권리가 사라질 수 있습니다.
임차권등기가 등기부에 올라가면 이사하거나 전입신고를 옮겨도 기존 권리가 그대로 유지됩니다. 경매가 진행될 때 순위를 지킬 수 있고, 나중에 보증금반환소송이나 강제집행을 할 때도 기반이 됩니다.
누가 신청할 수 있나요?
- 임대차 계약 기간이 끝났을 것(합의 해지나 묵시적 갱신 뒤 해지 통보로 끝난 경우도 포함)
- 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것
계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 이 부분에서 반려되는 경우가 많으니, 계약 종료일 이후에 내야 합니다.
준비 서류는 무엇인가요?
- 임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본(확정일자 받은 것)
- 주민등록초본(주소 변동 내역 포함)
- 부동산 등기사항전부증명서
- 계약이 끝났음을 보여주는 자료(해지 통보 내용증명, 문자·카톡 캡처 등)
- 집의 일부만 빌린 경우에는 빌린 부분을 표시한 도면
계약 종료 자료가 가장 자주 빠지는 서류입니다. 집주인에게 계약을 끝내겠다고 문자로만 알렸다면 그 화면을 날짜가 보이게 캡처해 두세요.
신청 비용은 얼마나 드나요?
2026년 10월 확인 기준(법제처 찾기쉬운 생활법령정보), 임대인 1명·임차인 1명·주택 1채일 때 비용은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 등기촉탁수수료(부동산 1개당) | 3,000원 |
| 송달료(5,200원 × 당사자 2명 × 3회) | 31,200원 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
임대인이 여러 명이면 송달료가 늘어납니다. 이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있으니 영수증을 챙겨 두세요. 서류가 단순한 사건이라 변호사나 법무사 없이 혼자 처리하는 사람도 많습니다.
신청 절차는 어떻게 되나요?
- 관할 법원 확인: 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지원, 시·군법원에 냅니다.
- 접수: 법원 민원실에 직접 내거나 대법원 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 접수합니다. 전자소송은 공동인증서가 필요하고, 첫 화면에서 서류 이름을 찾는 데 시간이 좀 걸립니다.
- 법원 결정: 서류에 문제가 없으면 결정이 나고, 법원이 등기소에 등기를 촉탁합니다.
- 등기 확인: 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 등기사항증명서를 떼어 을구에 '주택임차권' 등기가 올라갔는지 직접 확인합니다.
처리 기간은 법원 사정과 보정 여부에 따라 다르므로, 새집 입주일이 정해졌다면 계약 종료 직후 바로 신청하는 편이 안전합니다.
가장 흔한 실수는 무엇인가요?
| 실수 | 결과 |
|---|---|
| 결정문만 받고 바로 이사·전입 | 등기 전이라 대항력이 끊길 수 있음 |
| 계약 종료 전에 신청 | 기각 또는 보정 요구 |
| 집 열쇠를 미리 넘김 | 점유를 넘긴 것으로 다툼 소지 |
기준은 "결정"이 아니라 "등기부에 올라간 것"입니다. 등기를 확인한 다음 날 이후에 이사하고 전입신고를 옮기세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 집주인이 결정문을 받지 않아도 등기가 되나요?
A. 됩니다. 2023년 7월 주택임대차보호법 개정 이후로는 임대인에게 결정이 송달되기 전이라도 등기를 진행할 수 있습니다.
Q. 임차권등기를 하면 보증금이 자동으로 돌려받아지나요?
A. 아닙니다. 임차권등기는 권리를 지키는 장치일 뿐이고, 집주인이 계속 돌려주지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송을 따로 진행해야 합니다.
Q. 임차권등기가 된 집에 새 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
A. 새로 들어온 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못하기 때문에 실제로 새 계약이 잘 안 됩니다. 그래서 집주인이 등기를 피하려고 보증금 반환을 서두르는 경우도 있습니다.
전세보증금을 못 받았다면 계약이 끝난 직후 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에서 등기를 확인한 뒤에 이사하는 것이 핵심입니다.